既然商品房認購書作為預(yù)約合同，是出賣人和買受人雙方對將來訂立商品房買賣合同作為本合同的一種承諾，那么商品房非正規(guī)預(yù)售作為商品房合法預(yù)售的強制性前提，就不應(yīng)該干涉和禁止出賣人訂立預(yù)約合同。取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的商品房認購書及其他預(yù)約合同均有效。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　其次，開發(fā)商應(yīng)對逾期交付的違約承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)業(yè)主支付銀行按揭貸款利息的判斷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償計算方法的，逾期交付使用的， 應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　實踐中，在開發(fā)商逾期交房的情況下，業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息往往高于同地段同類房屋的租金。因此，在開發(fā)商逾期交房的情況下，能否判定開發(fā)商承擔(dān)銀行按揭貸款利息的違約責(zé)任？

　　商品房買賣雙方合同管理作為一個典型的雙服務(wù)合同，交付房屋及支付企業(yè)房屋工程價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期完成支付價款的義務(wù)，開發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)自己相應(yīng)的違約風(fēng)險責(zé)任。

　　對于學(xué)生違約行為責(zé)任，《中華民族人民民主共和國民法通則》第一百一十二條第一款明確規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反勞動合同的賠償經(jīng)濟責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A全國人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行服務(wù)合同義務(wù)教育或者通過履行合同義務(wù)不符合社會約定，給對方發(fā)展造成巨大損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括施工合同要求履行后可以直接獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預(yù)見到或者我們應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同內(nèi)容可能就會造成的損失?！?

　　因此，我國會計法律制度確定的違約精神損害賠償問題責(zé)任以填補損失為基本理論原則。而在商品房買賣合同有效履行合同實施過程中，對于一些業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去市場支配資源利用所遲延付款部分的使用不同利益。

　　對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當(dāng)事人主義對于提高違約主體責(zé)任能力沒有按照約定的情況下，為金融監(jiān)管機構(gòu)收取該筆貸款的逾期貸款利息，相當(dāng)于開發(fā)商從銀行方面取得相應(yīng)降低貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商開發(fā)利用自身資金投入成本的損失結(jié)合實際。

　　而對于軟件開發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用個人利益受到損失；《司法解釋》將業(yè)主居住建筑房屋的利益發(fā)生損失規(guī)定為業(yè)主需要融資租賃房屋居住的替代利益損害，這也就是符合業(yè)主解決實際生產(chǎn)損失的實際。

　　對于同期銀行貸款利息高于租金的問題，與司法解釋中規(guī)定的處理原則沒有邏輯關(guān)系。假設(shè)開發(fā)商按期支付房屋租金，業(yè)主的房屋租金，那么租金將高于銀行應(yīng)支付的按揭貸款利息，利息與租金的差額，業(yè)主必須承擔(dān)。

　　賣方因自身原因未能在合同約定的期限內(nèi)為買方申請房屋所有權(quán)證明的，人民法院如何判定賣方的違約責(zé)任。

　　綜上所述，深圳房產(chǎn)律師認為，司法解釋中確定的開發(fā)商與業(yè)主根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分，是基于彌補損失的違約責(zé)任，兩者并不矛盾。因此，開發(fā)商未交付房屋時，業(yè)主要求按照其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息承擔(dān)違約責(zé)任。在當(dāng)事人未約定的情況下，該請求無依據(jù)，人民法院不應(yīng)支持。