在繁忙的深圳市，二手房交易頻繁，而房產(chǎn)過(guò)戶(hù)是其中至關(guān)重要的一環(huán)。作為專(zhuān)業(yè)深圳房產(chǎn)糾紛律師，我經(jīng)常被客戶(hù)問(wèn)及一個(gè)問(wèn)題：“律師您好，我想了解一下深圳二手房過(guò)戶(hù)的各種費(fèi)用具體有哪些？這些費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？”這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，實(shí)則包含了許多細(xì)節(jié)和法律要點(diǎn)。本文將為您詳細(xì)解讀二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)的具體構(gòu)成及其承擔(dān)方，讓您在房產(chǎn)交易中做到心中有數(shù)。

　　#### 一、二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)的具體構(gòu)成

　　首先，我們需要明確二手房過(guò)戶(hù)過(guò)程中涉及的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用不僅包括稅費(fèi)，還包含一些必要的行政事業(yè)性收費(fèi)。

　　1. **契稅**

　　 - 契稅是購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)必須繳納的一種稅費(fèi)，其稅率根據(jù)房屋面積和買(mǎi)家購(gòu)房身份有所不同。例如，對(duì)于首次購(gòu)房且房屋面積不超過(guò)90平方米的契稅為1%；超過(guò)90平方米的部分按1.5%征收。非首次購(gòu)房或購(gòu)買(mǎi)第二套房的契稅則可能高達(dá)3%。

　　2. **增值稅及附加**

　　 - 如果賣(mài)方在取得房產(chǎn)證或契稅完稅證明不足兩年即出售房屋，需要繳納增值稅。一般增值稅稅率為5%，同時(shí)還需繳納城建稅、教育費(fèi)附加等。

　　3. **個(gè)人所得稅**

　　 - 賣(mài)方在出售不滿(mǎn)五年的房屋時(shí)，通常需繳納個(gè)人所得稅，稅率一般為房款的1%或者差額（即房屋出售價(jià)與購(gòu)入價(jià)差額）的20%。如果房屋為家庭唯一住房且持有超過(guò)五年，則可以免征個(gè)稅。

　　4. **印花稅**

　　 - 買(mǎi)賣(mài)雙方各需支付房款的0.05%作為印花稅。雖然金額不大，但在計(jì)算成本時(shí)不可忽略。

　　5. **權(quán)證登記費(fèi)**

　　 - 辦理新的房產(chǎn)證需要繳納一定的工本費(fèi)，一般在200元左右。

　　6. **交易手續(xù)費(fèi)**

　　 - 按照房屋面積計(jì)算，一般為每平方米3元至6元不等，買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)一半。

　　7. **評(píng)估費(fèi)**

　　 - 如果需要貸款買(mǎi)房，銀行會(huì)要求對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用根據(jù)房屋價(jià)值確定，通常為幾百元至上千元不等。

　　#### 二、各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方如何確定？

　　了解了各項(xiàng)費(fèi)用后，接下來(lái)就是明確這些費(fèi)用的承擔(dān)方。一般來(lái)說(shuō)，費(fèi)用分?jǐn)偟脑瓌t是由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定，但有一些行業(yè)慣例和法律規(guī)定可以參考。

　　1. **契稅**：由買(mǎi)方承擔(dān)。契稅是購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)必須繳納的稅費(fèi)，通常由買(mǎi)家支付。

　　2. **增值稅及附加**：由賣(mài)方承擔(dān)。這是因?yàn)樵鲋刀愂腔谫u(mài)方出售行為征收的。

　　3. **個(gè)人所得稅**：由賣(mài)方承擔(dān)。同樣，個(gè)人所得稅也是基于賣(mài)方出售房屋所得征收的。

　　4. **印花稅**：由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)自己的部分。雖然金額較小，但雙方都需要支付。

　　5. **權(quán)證登記費(fèi)**：由買(mǎi)方承擔(dān)。因?yàn)樾碌姆慨a(chǎn)證是辦理在買(mǎi)方名下的，所以這筆費(fèi)用通常由買(mǎi)方支付。

　　6. **交易手續(xù)費(fèi)**：由買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)一半。這是比較常見(jiàn)的做法，也有雙方協(xié)商由一方承擔(dān)的情況。

　　7. **評(píng)估費(fèi)**：由買(mǎi)方承擔(dān)。如果買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房，評(píng)估費(fèi)通常是由買(mǎi)方支付給評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　#### 三、實(shí)際案例解析

　　為了更好地理解上述內(nèi)容，我們來(lái)看一個(gè)真實(shí)的案例。假設(shè)李先生在深圳購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，房屋面積為80平方米，總價(jià)為500萬(wàn)元。李先生是首次購(gòu)房，并且該房屋是賣(mài)方的唯一住房且持有時(shí)間超過(guò)了五年。那么，各項(xiàng)費(fèi)用大致如下：

　　- **契稅**：500萬(wàn)元 × 1% = 5萬(wàn)元（由李先生承擔(dān)）

　　- **增值稅及附加**：由于賣(mài)方持有超過(guò)五年且為唯一住房，免征。

　　- **個(gè)人所得稅**：免征。

　　- **印花稅**：500萬(wàn)元 × 0.05% = 0.25萬(wàn)元（由李先生和賣(mài)方各承擔(dān)0.025萬(wàn)元）

　　- **權(quán)證登記費(fèi)**：約200元（由李先生承擔(dān)）

　　- **交易手續(xù)費(fèi)**：80平方米 × 3元/平方米 = 240元（由李先生和賣(mài)方各承擔(dān)120元）

　　- **評(píng)估費(fèi)**：假設(shè)為1000元（由李先生承擔(dān)）

　　通過(guò)這個(gè)案例可以看出，大部分稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，但也有部分費(fèi)用如增值稅和個(gè)人所得稅由賣(mài)方承擔(dān)。因此，在實(shí)際交易中，雙方應(yīng)充分溝通并明確各自的責(zé)任。

　　#### 四、總結(jié)與建議

　　深圳二手房過(guò)戶(hù)涉及的費(fèi)用種類(lèi)繁多，每一項(xiàng)都有其特定的計(jì)算方式和承擔(dān)方。為了避免在交易過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，建議買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)詳細(xì)約定各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方式。此外，選擇專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)深圳房產(chǎn)糾紛律師也是非常重要的，他們可以為您提供更加準(zhǔn)確和全面的指導(dǎo)。

　　總之，了解并合理規(guī)劃二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)用，不僅能幫助您節(jié)省資金，還能確保交易過(guò)程順利進(jìn)行。希望本文能為您提供有益的參考。