雖然進(jìn)行房屋的租賃并不會(huì)涉及房屋所有權(quán)的變動(dòng)，但對(duì)于當(dāng)事人而言，此時(shí)也是比較重要的事情。下面深圳房產(chǎn)糾紛律師就來說說房屋出租中會(huì)遇到的法律問題。
一、未經(jīng)城市合格住房整體認(rèn)可，當(dāng)事人訂立的住房租賃合同是否無效？
《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
《消防法》第10條按照我們國家發(fā)展工程項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)消防安全技術(shù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)問題需要學(xué)生進(jìn)行消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)地建設(shè)中國工程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建設(shè)一個(gè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內(nèi)，將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行抽查。
《人民中華民國消防法》第十一條規(guī)定，人員密集的大型場所和其他特殊建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)關(guān)審核。公安局消防部門依法對(duì)審計(jì)結(jié)果負(fù)責(zé)。
出租未經(jīng)國家整體質(zhì)量驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)居民房屋，違反《建筑法》第61條、《消防法》第10條的強(qiáng)制性法律規(guī)定，但是我們不論是合同法還是《解釋》均未將此種情形規(guī)定為勞動(dòng)合同管理無效情形。因此，不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行認(rèn)定房屋租賃服務(wù)合同行為無效。
【提示】
城市住宅是指城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅。
未經(jīng)城市房屋總體驗(yàn)收合格的，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同無效。
但《解釋》第二條規(guī)定： 出租人與承租人訂立的租賃合同，出租人未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證的要求建造城市住宅的，無效。但是，在一審法院辯論結(jié)束前取得建設(shè)規(guī)劃許可證或者建設(shè)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效
【提示】
城市房屋違反建設(shè)工程規(guī)劃簽訂的房屋租賃合同無效；但一審辯論結(jié)束前取得的審批依法有效。
二、違反建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不得失效。
農(nóng)村住宅是指村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅。《解釋》第一條第二款規(guī)定： “鄉(xiāng)村規(guī)劃地區(qū)住房租賃合同糾紛，可以參照《解釋》處理。但法律另有規(guī)定的，適用此項(xiàng)規(guī)定。”。
法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村住宅設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收的規(guī)定仍適用1993年6月29日國務(wù)院第116號(hào)令發(fā)布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)條例》，對(duì)農(nóng)村住宅的設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收沒有具體嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。
因此，未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村住房租賃合同不失效。
三、承租人和轉(zhuǎn)租人返還租賃財(cái)產(chǎn)的義務(wù)是什么？
?。?）租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
?。?）房屋租賃服務(wù)合同管理無效、履行期限屆滿或者可以解除：
a.出租人有權(quán)要求轉(zhuǎn)租人遷出；
b.負(fù)有騰退房屋義務(wù)的轉(zhuǎn)租人未騰退房屋的，出租人有權(quán)要求轉(zhuǎn)租人支付逾期房屋占用費(fèi)。
相信大家看了上面介紹后對(duì)其有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)咨詢深圳房產(chǎn)糾紛律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。